浦东金桥（600639）：业绩稳健增长 园区提质增效

　　类别：公司 机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊/谢盐 日期：2019-08-31

　　事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司营业收入14.27 亿元，同比增长62.45％；归属于上市公司股东净利润4.45 亿元，同比增长11.12％。实现基本每股收益0.40 元。

　　2019 年上半年，由于本期“碧云壹零”项目部分交房确认销售收入，推动公司营收增加62.45％；同期，公司归母净利润同比增幅11.12％。公司继续推进重点地块城市更新，启动17B-06 地块标志性商办项目的立项，推动S11地块住宅项目（碧云尊邸）、啦啦宝都商业综合体等城市化项目。上半年，临港碧云壹零项目完成定金合同签约108 套，预售合同签约123 套、收款约2.95亿元，并已完成产证交房116 套。重点工程项目：OFFICE PARK Ⅱ地铁板块项目（T3-5）、由度工坊Ⅴ期（4-02 地块）项目、碧云尊邸（S11 地块住宅）、由度工坊Ⅱ期（34-06）、由度工坊Ⅲ期（31-02）项目、Lalaport 啦啦宝都商业综合体项目（T4-03）、上海北郊未来产业园新材料创新基地等有序推进。

　　根据公司8 月29 日经营数据公告：2019 年4-6 月，公司主营业务收入合计5.97 亿元，同比增加31.41%，其中销售收入2.01 亿元，同比增加309.41%，租赁收入3.58 亿元，同比减少1.59%，酒店公寓收入0.38 亿元，同比减少8.40%。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（公司实质控股100%的子公司）开发的临港碧云壹零项目，截至2019 年6 月30 日，已开盘房源的去化率81%。

　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万㎡以及约34.81 万㎡的出租土地。碧云尊邸（S11 地块住宅）项目的主体结构完成封顶，二结构完成95%。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是0.97 和1.10 元。根据目前相关可比公司的动态PE 估值，我们给予公司2019 年17-21 倍动态PE，对应的六个月合理价值区间为16.49-20.37 元，维持公司“优于大市”评级。

　　风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。