万科A（000002）：销售龙头地位稳固 投资权益比例提升

　　类别：公司 机构：东方证券股份有限公司 研究员：房诚琦 日期：2020-01-06

　　事件

　　公司公告12 月及全年销售及拿地情况，12 月实现销售金额、面积分别为573.1 亿元，414.8 万方，同比下降9.0%、5.4%。全年累计实现销售金额6308.0 亿元，销售面积4112.2 万方。

　　核心观点

　　全年销售继续增长，龙头地位稳固。公司12 月销售金额573.1 亿元，同比下跌9.0%，环比上升5.1%。1-12 月累计销售金额为6308.0 亿元，同比增长3.9%。12 月销售面积414.8 万平方米，同比下跌5.4%，环比上升13.8%。

　　1-12 月累计销售面积4112.2 万平方米，同比增长3.1%。公司主要布局一二线，在全年整体销售去化下行的情况下，继续维持正增长，在克而瑞公布的全口径房企销售榜单上稳居第二位，龙头地位稳固。在2020 年政策面边际改善的情况下，有望维持龙头地位，保持正增长态势不变。

　　以销定投拿地稳健，权益上升风险可控。公司12 月新增土储113.7 万平方米，同比减少76.6%，拿地金额为116.2 亿元，同比减少63.8%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为20.3%。1-12 月累计新增土储3712 万平方米，同比下降26.8%，1-12 月累计拿地金额为2316.9 亿元，同比下降21.7%。

　　1-12 月投资强度36.7%，较去年全年下降12 个百分点。然而从权益投资来看，1-12 月拿地的权益比例为75%，较去年提高20 个百分点，权益投资金额和面积分别为1739.2 亿元，2743.8 万方，分别同比增长7.5%和3.0%，与销售增速大致相当，权益投资强度不低，提高权益比重有助于风险控制。

　　财务预测与投资建议

　　维持买入评级，上调目标价至36.90 元（原目标价33.21 元）。我们预测2019-2021 年公司EPS 为3.69/4.53/5.53 元。可比公司估值为8X，考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出10X 估值，对应目标价36.90 元。

　　风险提示

　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期