事件描述

　　公司2019 年实现销售额1451.59 亿元，同比下降11.21%；房地产开发签约销售面积1183.36 万平，同比下降21.23%。

　　事件评论

　　货值阶段性不足拉低销售，但销售结构有所改善。公司2019 年实现销售额1451.59 亿元，同比下降11.21%；销售面积1183.36 万平，同比下降21.23%，全年销售下滑主因货值阶段性不足。销售结构有所优化，非环京地区销售贡献明显提升，2019 年公司非环京地区销售面积占比较上年提升9.12pct 至60.65%。产业园区异地复制成效凸显，全年产业园区结算额同增22.85%至381.31 亿元，对公司盈利形成重要支撑。

　　积极补货与调结构并举，较好销售回款下债务负担可控。出于远期销售持续性考量，公司2019 年积极拿地补充货值，全年累计拿地421.28万平，为2018 年全年拿地面积的1.63 倍；拿地总价311.05 亿元，同比增长203.55%。公司拿地立足长远布局，注重结构优化，如2019 年9 月斥资116.25 亿元取得武汉滨江CBD 核心区地块，为公司探索以武汉为核心的华中片区新业务布局打下基础。尽管拿地力度有所加大，但销售回款尚好下公司债务负担依旧可控，2019 年三季度公司净负债率较年中下降22.94pct 至202.85%。

　　债务结构持续改善，融资成本下行。2020 年1 月14 日，公司境外子公司成功发行12 亿美元的高级无抵押定息债券，用于置换一年内到期中长期境外债务，债务结构持续改善。其中5 亿美元3 年期债券票面利率为6.90%；7 亿美元5 年期债券票面利率为8.05%。受益于平安入股与全球降息潮等，公司融资成本明显改善（2019 年4 月10 日发行的同类型3 年期美元债票面利率7.125%，5 年期美元债票面利率8.600%）。

　　投资建议：积极拿地补货解决痛点，销售结构融资成本双重优化。公司积极拿地补货，主动调结构立足长远；销售有所下滑，但异地复制卓有成效，非环京地区贡献提升提供有效缓冲；债务结构持续改善，融资成本下行；与平安深度绑定，在融资与开拓商办领域多有裨益。预计公司2019-2021 年归母净利润分别为149、202、271 亿元，分别同增27%、35%、34%，对应PE 为5.5X、4.1X、3.0X，维持“买入”评级。

　　风险提示： 1. 房地产调控政策或存不确定性；2. 公司异地复制进度或存不确定性。