去年下半年以来，新城控股（601155.SH）通过不断降低财务杠杆，进而保障自身的安全。

    日前，该公司发布2019年年度报告显示，新城控股净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%行业最低位。显示出这家公司从去年下半年以来，已经开启了极为谨慎地保守型策略。

    31日，新城控股董事长兼总裁王晓松在一场投资者会议上表示:“新城控股过去重规模、重排名，现在聚焦资本回报，重视利润。”

    收缩战线

    2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率32.64%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

    由于利润表现较好，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。

    “公司将以踏实的基本面和稳定的分红创造长远的投资价值。”王晓松称。

    由于坚持商住并举发展战略，商业地产在新城控股业务中占有较重要位置。截至2019年底，新城控股累计开业63座吾悦广场。全年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%，平均出租率达99.16%。

    王晓松认为，商业地产的优势是有长期稳定的现金流，但是资金沉淀过大，因此需要住宅进行销售回笼现金流。未来也在考虑进一步进行一些金融操作，把商业地产做轻。

    新城控股预测，2020年疫情对于新城商业地产租金收入影响为5亿。

    由于在2019年下半年新城控股降低了拿地强度，加之销售房屋产生的预收账款增加至1970.18亿元，新城控股财务杠杆再度降低。根据年报，新城控股净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%，投资策略显得尤其保守。但在去年底以来，公司已经开始逐步加强拿地力度。

    截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元。公司整体平均融资成本为6.73%，较此前有所上升。

    去年7月遭受黑天鹅事件冲击之后，新城控股果断采取收缩战略，极力下降经营风险。从年报披露的数据来看，公司这一诉求已初步达成。

    步入恢复周期

    2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米。

    新城控股自己也意识到土地储备的不足，第一财经记者注意到，近期新城控股已经开始在江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

    根据亿翰智库统计，2020年1月-2月，新城控股新增货值342.5亿，排名top4。根据中国指数研究院数据，2020年1月-2月，新城控股拿地面积296万平方米，位列top1。

    在融资端口看，经历了去年的融资难题之后，新城控股在今年融资明显加速了许多。但对于未来的预期，新城控股还是显得非常谨慎。

    公司对合并报表中截至2019年12月31日的相关资产进行了减值迹象梳理和分析，进行了减值测试，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。本次计提各类资产减值准备共计11.20亿元，其中：计提坏账准备合计1.42亿元、计提存货跌价准备合计9.77亿元。

    按照计划，新城控股2020年的销售目标定为2500亿元，计划新开业吾悦广场30座。这个销售目标公布之后，外界认为是新城控股在2020年仍将延续去年下半年的的收缩战略。

    “对于新城而言2019年拿地项目相对较少，疫情影响又导致土地出让延后，因此货值供应延期。我们并不是进行收缩，目前净负债率过低也不是好事，我们会把净负债率适度提高。我们中长期看还是希望可以在行业前十左右的位置。公司现阶段也追求稳健发展，注重经营风险管控。”王晓松说。