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2020土地流转概念龙头股:上实发展(600748)


2020-03-16 15:28   来源:聚合整理   点击:
2020土地流转概念龙头股:上实发展(600748),上实发展(600748):深耕上海 受益长三角一体化示范区 类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2019-04-24 纯正国企

  上实发展(600748):深耕上海 受益长三角一体化示范区

  类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2019-04-24

  纯正国企血统,背靠实控人实力雄厚。公司直接控股股东是控股48.60%的上实地产发展有限公司,公司的间接控股股东是上海实业控股(00363.HK,主要从事基建设施、房地产和消费品等业务),公司实际控制人上实集团,是上海市政府1981 年在香港成立的窗口公司,目前由上海市国资委全资控股,是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。公司于2003 年借壳浦东不锈上市后,又于2007 年分别以定增和自筹资金的形式收购集团旗下23 家房企的股权,其中上实物业和青岛啤酒城公司分别以65%和80%的股权进入公司,涵盖集团下大部分地产业务。

  营收向好,盈利能力维持稳定。公司销售规模不断扩大,营业收入稳中有升。2018 年公司实现营业收入86.64 亿元,同比增长18.01%,发展良好。2018 年,受上海地产市场严冬拖累,公司实现归属母公司利润6.58 亿元,同比下滑24.99%。我们公司盈利能力受一线市场调控政策影响十分明显,同时随公司销售、管理改善,结合19 年一线地产市场回暖,公司业绩有望快速发展,此外物业快速攀升,二者贡献90%的业绩。自2016 年起,公司新增工程项目收入,贡献6%到10%左右的业绩。另一方面,公司的房产租赁营收持续攀升。同时,公司顺应政府政策,崇明岛养老地产蓬勃发展。

  土储优势明显,有望受益于长三角一体化。截至2018 年年报,公司拥有开发性地产项目储备 21 项,项目用地面积合计达 274.9 万平,权益建面合计达 320.9 万平。其中公司土地储备以优质一二线为主,长三角占比55.7%。上海市项目建面占比达33.4%,湖州、杭州建面占比次之,分别为11.3%和8.5%。此外公司在上海市持有物业面积达32.6 万平米,储备丰富。

  自2018 年进博会习近平主席提出支持长三角一体化发展以来,今年两会期间长三角一体化又被上升为国家战略。公司在上海青浦区有4 个项目,总计权益建面36.5 万方(占总权益建面11.4%),占上海市权益土储逾40%。随着长三角一体化示范区建设推进,有望带来租金收入与货值提升的双重受益。

  融资、负债结构优化,杠杆和净利率得到双重控制。近5 年来,公司杠杆水平大致呈下降趋势,资产负债率落回70%以内。2014-2018 年,得益于公司主营业务经营改善,经营现金流由负转正,呈健康状况。公司保持偿付债务、分配股利及支付债券利息,融资结构优化,公司的杠杆与净利率得到控制。2015-2017 年公司通过定增发股、发行公司债和中期票据,融资规模不断扩张;因公司发行的公司债的融资占比不断走低,公司综合融资成本低至5%以下。

  投资建议:我们认为由于公司上海市土储丰厚,业绩受一线城市调控政策影响十分明显,随一线城市地产政策逐渐放宽,上海市交易明显回暖。同时伴随长三角一体化示范区建设推进,公司在手土储、物业升值潜力极强,据此我们认为19 年、20 年公司业绩有望得到释放。基于此,我们预计公司19、20 年归母净利润分别为12.13 亿元、15.97 亿元,对应EPS 分别为0.66、0.87 元/股,我们选取同样受惠于政策红利的上海本地股——陆家嘴作为可比公司,参考可比公司一致性预期PE,目前公司PE 略低于可比公司。但公司在上海土储面积是可比公司的近5 倍,未来随着长三角一体化的推进,公司相对更高的在手货值弹性较高,给予公司19 年19 倍PE,对应目标价12.54 元,首次覆盖,给予“增持”评级。

  风险提示:长三角一体化示范区推进不及预期,房屋价格大幅波动,物业出租不及预期,同业竞争解决进度不及预期

  
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