电子城（600658）公司深度报告：产业园区科技服务运营+国改核心标的 未来增长可期

　　类别：公司 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭 日期：2019-12-18

　　背靠北京国资委，北京地区优质资源丰富：电子城集团的前身是北京电子城有限责任公司，1994 年北京市政府批准《北京电子城方案》，并批准成立北京电子城有限责任公司作为承担电子城老工业基地改造任务的实施主体。1999 年经科技部和国务院批准，将电子城老工业基地纳入中关村科技园区；同年设立北京电子城科技园管理委员会与公司合署办公。2009 年电子城与兆维科技进行资产置换及发行股份购买资产，成功重组上市，“电子城股份”作为产业地产运营商面向公众。

　　目前，电子城的第一大股东为北京电子控股有限责任公司，总计持有47.61%的股份。

　　主业园区地产，近年开始积极扩张：2013 年以前，电子城处于区域发展阶段，主要园区和商业地产项目都集中于北京酒仙桥区域。2013 至2018 年为公司跨区域发展阶段，此阶段公司通过品牌塑造、模式复制及科技产业聚集，先后向山西朔州、天津、厦门、昆明和南京等地其他区域扩张，向全国区域输出科技创新园区项目。

　　向科技服务积极战略转型：公司多年来聚焦产业地产领域，积累了丰富的产业地产开发建设及运营管理经验。同时，凭借自身独有的空间资源、产业资源、客户资源等竞争优势，在“科技创新聚集”、“智慧城市”、“科技城市更新”等业务板块的发展规模不断壮大。近年来，在科技空间服务基础上，不断探索和发展科技孵化、科技金融等方面的科技创新服务，全面推动了向“科技服务”的战略转型，进一步增加公司在科技服务转型上的重大进展，例如积极引入5G及集成电路设计产业、与国寿打造产业基金等等。

　　在建项目和拟建项目储备充足，能有效支撑未来的销售和收入：截至2019 年6 月末，公司在建项目建筑总面积共计245.13 万平方米，拟建项目建筑面积共计89.90 万平方米，项目储备较为充足，能够有效支撑公司未来发展阶段的销售和收入结转。

　　股权激励充分，彰显管理层增长信心：2019 年4 月10 日，公司发布股票期权激励计划草案，拟向激励对象授予股票期权1118.6 万股，占比已发行股本总额的1.0%，其中首次授予1006.8 万股，占股本总额的0.9%，占激励计划股票期权授予总数的90.0%；预留111.8 万股，占股本总额的0.1%，占激励计划股票期权授予总数的10.0%。首期授予的激励对象共计92 名，具体包括：高级管理人员、核心骨干和核心业务人员，行权价格6.78 元/股。2019 年6 月15 日，该股权激励计划获得北京市国资委批复，属北京市国资委旗下第一家推进股权激励的房企。

　　给予公司“推荐”评级：随着公司开发销售部分逐步结算及自持部分逐步出租，且考虑到公司2019 年11 月21 日股东大会通过的《公司拟入伙基金及全资子公司向基金出售资产暨关联交易的议案》涉及的40.39 亿元资产包的出售，我们预计公司19~21 年营业收入分别为24.76、46.42 及64.49 亿元，归母净利润3.64、4.76 及6.51 亿元，对应PE 13.5X/10.3X/7.5X。考虑到1）公司拥有多年园区开发及运营经验，2）资产布局及质量优质，3）未来有望自国企改革中进一步获益，4）股权激励彰显信心，估值处于较低水平，我们给予“推荐”评级。

　　风险提示：调控政策及信贷政策超预期收紧，行业景气度持续下降，公司扩张效果不及预期